부동산 세금 기준이 되는 실거래가, 공시가격, 기준시가 비교 정리

posted Jan 04, 2022
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뉴스를 보다보면 부동산 가격을 가리키는 여러가지 용어들을 접하게 됩니다. 실거래가, 공시가격, 기준시가 등이 대표적이죠. 어렵고 생소한 용어들이지만 부동산 세금과 밀접한 관계가 있어, 부동산에 관심있는 분이라면 반드시 알아둬야 할 필수 정보입니다. 

 

그럼 부동산 세금 용어인 실거래가, 공시가격, 기준시가란 무엇이며 각각은 어떻게 부동산 세금 기준가격으로 적용되는지 알아보겠습니다. 

 

부동산 세금.jpg

 

 

 

   실거래가 = 취득세, 양도세 기준   

실거래가란 이름 그대로 실제 거래된 부동산 가격을 말합니다. 즉 부동산을 사고팔때 판 사람과 산 사람이 주고 받은 실제 매매가를 의미하죠

 

실거래가는 취득세 또는 양도소득세 등 거래에 부과되는 세금을 매길때 기준이 됩니다. 주택 등의 부동산을 살때 내는 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱하여 산출합니다. 반대로 부동산을 팔때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할때의 실거래가 차이에 대해 세금을 매기죠. 

 

부동산을 거래한 후 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가를 정부에 신고하여 실거래가신고필증을 받아야만 소유권 등기이전을 할 수 있습니다. 30일에서 1일만 초과해도 과태료가 부과되니 기간에 맞춰 신고해야 해요. 

 

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr) 바로가기

 

 

 

   공시가격 = 재산세, 종부세 기준   

부동산을 사거나 팔지 않고 단순히 보유만 하고 있어도 이에 대한 세금을 내야 하는데요. 재산세 또는 종합부동산세 등의 보유세를 책정하기 위해선 공평하고 객관적인 부동산 가격이 필요합니다. 이 기준을 마련하기 위해서, 국토교통부에서는 매년 정기적으로 부동산 가격을 조사하여 적정가격을 발표하는데, 이를 공시가격이라 합니다. 토지 공시가격은 '공시지가', 아파트는 '공동주택 공시가격', 단독주택은 '개별단독주택 공시가격'으로 구분합니다. 

 

공시가격은 세금 뿐 아니라 건강보험료 등을 산정할때도 사용하는데, 국민들의 부담을 줄여주기 위해 실거래가보다 낮게 결정합니다. 보유세를 계산할 때는, 이보다 부담을 더 줄이기 위해 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 뒤 세율을 적용합니다. 재산세는 공시가격의 60%를 적용하지만, 종합부동산세는 2022년부터 100% 적용되어 공정시장가액비율이 별 의미가 없답니다. 

 

공시가격은 국토교통부 홈페이지를 통해 조회할 수 있습니다. 공시가격에 대한 이의제출 기간도 있으므로, 부동산을 보유하고 계신다면 확인해 볼 필요가 있습니다. 

 

부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr) 바로가기

 

 

   기준시가   

오피스텔이나 빌딩과 같은 상업용 빌딩은 공시가격이 없는데요. 이렇게 공시가격이 없는 경우, 보유세를 부과하기 위해 기준시가를 적용합니다. 또 상속이나 증여를 받았거나 매매를 했지만 제대로 신고하지 않아 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우, 기준시가가 과세기준이 될 수 있습니다. 

 

기준시가란 국체청에서 세금부과를 위해 책정한 부동산 가격으로 토지와 건물 모두 포함한 부동산의 감정가액입니다. 기준시가는 국체청에서 매년 9월 1일 기준으로 계산하여 12월 말에 발표합니다. 국세청 홈택스에서 주소 입력만으로도 기준시가 조회가 가능합니다. 

 

국세청 홈택스 기준시가 조회 (hometax.go.kr) 바로가기

 

 

흔히 실거래가는 공시가격(또는 기준시가)에 비해 높이 형성된다고 하죠. 약 2배에서 크게는 4배 이상 차이가 발생할 수도 있는데, 부동산의 가치, 주변환경 및 입지, 투자가치가 높을수록 실거래가는 높게 형성되는 특징이 있어요. 또한 공시가격은 취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등의 세금과 밀접한 관계가 있는 만큼, 부동산에 관심이 많으시다면 이에 대한 이해가 큰 도움이 될 것입니다.